then
January 28, 2022

คนหาบ้านต้องรู้ เช็กพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมบ่อยในกรุงเทพฯ ก่อนคิดซื้อบ้าน

คนหาบ้านต้องรู้ เช็กพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมบ่อยในกรุงเทพฯ ก่อนคิดซื้อบ้าน

น้ำท่วมเป็นปัญหาที่คนกรุงฯ อิดหนาระอาใจมายาวนาน แม้จะมีการพยายามวางระบบเพื่อแก้ไขปัญหาอย่างเต็มที่ แต่ปัญหานี้ก็ยังคงเป็นเรื่องกวนใจในชีวิตความเป็นอยู่ของคนในปัจจุบัน เมื่อพิจารณาลักษณะทางกายภาพร่วมกับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate change) ทำให้มีการคาดการณ์ว่าในอนาคตกรุงเทพฯ จะมีโอกาสจมน้ำ เห็นได้จากรายงานความเสียหายทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์จากการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลแบบสภาวะสุดขีดใน 7 เมืองของเอเชียภายในปี พ.ศ. 2573 ของกรีนพีซ เผยว่า สภาพภูมิศาสตร์ของกรุงเทพฯ เป็นที่ลุ่มต่ำที่เสี่ยงน้ำท่วมหากระดับน้ำทะเลเพิ่มขึ้น ภายในปี พ.ศ. 2573 สอดคล้องกับรายงาน Turn Down the Heat: Climate Extremes, Regional Impacts, and the Case for Resilience ของธนาคารโลก ที่คาดว่าการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศจะทำให้พื้นที่กรุงเทพฯ มีโอกาสจมน้ำภายในปี พ.ศ. 2573 เช่นเดียวกัน ดังนั้น ปัญหาน้ำท่วมขังที่มีแนวโน้มขยายวงกว้างขึ้นเรื่อย ๆ จึงสร้างความกังวลให้ผู้บริโภคมองว่าธรรมชาติกำลังส่งสัญญาณบอกให้ทุกคนเตรียมพร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่ใกล้เข้ามา

 

ถอดรหัสทำไมกรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองน้ำมาก

  • ความเจริญอย่างรวดเร็วเปลี่ยนพื้นที่รับน้ำ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและระบบคมนาคมเพื่อรองรับการเป็นเมืองหลวงส่งผลให้เกิดการกระจุกตัวของแหล่งงาน สถานศึกษา และการลงทุนของภาคธุรกิจ นอกจากนี้ การเร่งพัฒนาของเมืองทำให้พื้นที่ที่เคยเป็นพื้นที่รับหรือระบายน้ำลดน้อยลง และถูกแทนที่ด้วยสิ่งปลูกสร้าง จึงเกิดปัญหาน้ำท่วมขังได้ง่ายกว่าในอดีต
  • ท่อระบายน้ำเล็กเกินไปและมักอุดตัน ระบบท่อระบายน้ำในกรุงเทพฯ ออกแบบมาเพื่อรองรับน้ำฝนในปริมาณที่ฝนตกไม่เกิน 60 มิลลิเมตร/ชั่วโมงเท่านั้น แต่ปัจจุบันฝนที่ตกลงมามีปริมาณมากกว่า 100 มิลลิเมตร/ชั่วโมง จึงทำให้ไม่สามารถระบายน้ำได้ทัน และยังมีปัญหาท่อระบายน้ำอุดตันจากการสะสมของเศษขยะ ซึ่งกรุงเทพมหานครได้พยายามหาแนวทางในการแก้ไขปัญหา เช่น กำหนดให้มีการวางท่อระบายน้ำขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางประมาณ 20 เมตร เมื่อมีการสร้างหรือปรับปรุงถนนใหม่ รวมถึงการก่อสร้างท่อลอด Pipe Jacking จะใช้ท่อระบายน้ำขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางประมาณ 1.20 เมตร รวมทั้งสร้างอุโมงค์ระบายน้ำ และลอกท่อระบายน้ำอย่างสม่ำเสมอ
  • พื้นดินทรุดตัวต่อเนื่อง การสูบน้ำบาดาลขึ้นมาใช้อุปโภคบริโภคและอุตสาหกรรมมาเป็นเวลายาวนานส่งผลให้ชั้นดินค่อย ๆ ยุบตัวจนเกิดแผ่นดินทรุดตัวสะสม ทำให้ลักษณะทางกายภาพของกรุงเทพฯ เป็นแอ่งกระทะเมื่อมีฝนตกหนักจึงท่วมขังได้ง่าย จนมีการบังคับใช้กฎหมายควบคุมการใช้น้ำบาดาลในปี พ.ศ. 2540 การทรุดตัวจึงชะลอลง แต่ระดับความสูงต่ำของแต่ละเขตยังคงแตกต่างกันอยู่ เห็นได้จากผลการศึกษาสำรวจของสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม กระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม ปี พ.ศ. 2544 รายงานว่าสถานการณ์โดยรวมของแผ่นดินทรุดในเขตกรุงเทพฯ ดีขึ้น มีอัตราการทรุดตัวอยู่ที่ประมาณปีละ 1 เซนติเมตร ยกเว้นเขตดอนเมืองที่มีอัตราการทรุดตัวอยู่ระหว่าง 3-5 เซนติเมตรต่อปี และเขตหนองจอกมีอัตราการทรุดตัวอยู่ระหว่าง 2-3 เซนติเมตรต่อปี



  • ระดับความสูงจากระดับน้ำทะเล ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมไม่เท่ากัน จากข้อมูลของกรมแผนที่ทหาร พบว่า พื้นที่ในกรุงเทพฯ สูงกว่าระดับน้ำทะเลปานกลางเพียงประมาณ 1-1.5 เมตร ถือว่ามีระดับที่ไม่สูงมากนัก
  • Climate change ดันระดับน้ำทะเลหนุนสูง มักเกิดในพื้นที่ราบลุ่มที่อยู่ไม่ไกลจากปากอ่าวหรือทะเล ระดับน้ำในแม่น้ำจะได้รับอิทธิพลน้ำขึ้น-น้ำลงเนื่องมาจากระดับน้ำทะเลหนุนตลอดเวลา ในช่วงเวลาที่น้ำทะเลหนุนสูงเมื่อรวมกับมวลน้ำเหนือจากลุ่มแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงฤดูฝนจึงทำให้เกิดน้ำท่วมในชุมชนริมแม่น้ำเสมอ คณะกรรมการระหว่างรัฐบาลว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศคาดการณ์ว่า ก่อนปี พ.ศ. 2593 กว่า 600 ล้านคนทั่วโลกที่อาศัยในที่ราบลุ่มอาจต้องเผชิญกับน้ำท่วมชายฝั่งซึ่งเป็นผลมาจากระดับน้ำในมหาสมุทรที่เพิ่มขึ้น

 

อัปเดตเทรนด์ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม-น้ำทะเลหนุนสูง

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุนสูง พร้อมอัปเดตความสนใจซื้อ-เช่าที่อยู่อาศัยจากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ในเดือนตุลาคม 2564 รวมทั้งแนวโน้มดัชนีราคาและดัชนีอุปทาน เพื่อสะท้อนทิศทางความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจในทำเลเหล่านี้

 

ทำเลเสี่ยงน้ำท่วม แต่แนวโน้มราคายังบวก

ทำเลเสี่ยงน้ำท่วมส่วนใหญ่ (ข้อมูลจากกรุงเทพมหานคร) เมื่อพิจารณาแนวโน้มราคาอสังหาฯ พบว่า มีการปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า ในขณะที่ความสนใจซื้อ-เช่ายังคงสูง

  • แขวงบางซื่อ เขตบางซื่อ มีความสนใจซื้อในเดือนตุลาคมสูงถึง 72% จากความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ถือว่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทำเลเสี่ยงน้ำท่วมอื่น ๆ ในขณะที่ความสนใจเช่าสูงถึง 57% แนวโน้มราคาอสังหาฯ ยังคงทรงตัวจากปีก่อนหน้า ส่วนจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 29% จากรอบปีก่อน (YoY) มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 67% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางซื่อ โดยทำเลนี้ได้อานิสงส์จากการเปิดให้บริการของรถไฟสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน, ช่วงบางซื่อ-รังสิต และใกล้สถานีกลางบางซื่อ ทำให้ความสนใจซื้อ-เช่ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง
  • แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร ความสนใจซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของทำเลนี้มีสัดส่วน 22% เท่ากัน เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อและเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาอสังหาฯ ยังเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7% YoY ด้านอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 75% YoY จำนวนอุปทานคิดเป็นสัดส่วน 16% ของอุปทานทั้งหมดในเขตจตุจักร
  • แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ ความสนใจซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังคงมีสัดส่วนสอดคล้องกัน โดยความสนใจซื้อสูงถึง 61% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าสูงถึง 59% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขตเช่นกัน ด้านแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 1% YoY ในขณะที่แนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 14% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 67% ของอุปทานโดยรวมของเขตหลักสี่
  • แขวงแสมดำ เขตบางขุนเทียน มีความสนใจซื้อคิดเป็นสัดส่วน 51% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ด้านความสนใจเช่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 60% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ในส่วนแนวโน้มราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้น 5% YoY ด้านแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 16% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 60% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางขุนเทียน
  • แขวงบางแคเหนือ เขตบางแค มีความสนใจซื้อคิดเป็นสัดส่วน 24% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ด้านความสนใจเช่ามีสัดส่วน 20% จากความสนใจเช่าโดยรวมของเขต โดยแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 5% YoY ด้านแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 43% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 29% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางแค

 

ทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุน แนวโน้มราคาพุ่ง

ด้านแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในทำเลเสี่ยงน้ำทะเลหนุนยังคงมีทิศทางเติบโต เช่นเดียวกับแนวโน้มอุปทาน

  • แขวงจักรวรรดิ์ เขตสัมพันธวงศ์ พบว่าความสนใจซื้อมีสัดส่วนอยู่ที่ 54% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ในขณะที่ความสนใจเช่ามีสัดส่วนเพียง 14% เท่านั้นเมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาและแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 29% YoY โดยมีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 38% ของอุปทานโดยรวมของเขตสัมพันธวงศ์
  • แขวงบางยี่ขัน เขตบางพลัด ความสนใจซื้อและเช่ามีสัดส่วนในระดับไล่เลี่ยกัน โดยความสนใจซื้ออยู่ที่ 32% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าอยู่ที่ 31% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ด้านแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น 5% YoY ส่วนแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 38% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 26% ของอุปทานโดยรวมของเขตบางพลัด
  • แขวงดาวคะนอง เขตธนบุรี มีความสนใจซื้อเป็นสัดส่วนอยู่ที่ 35% เมื่อเทียบกับความสนใจซื้อโดยรวมของเขต ส่วนความสนใจเช่าอยู่ที่ 23% เมื่อเทียบกับความสนใจเช่าโดยรวมของเขต ในขณะที่แนวโน้มราคาทรงตัวจากรอบปีก่อนหน้า ส่วนแนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้น 25% YoY มีสัดส่วนอุปทานอยู่ที่ 34% ของอุปทานโดยรวมของเขตธนบุรี

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากผังเมืองกรุงเทพฯ พบว่า ทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและเสี่ยงน้ำทะเลหนุนส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งมีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลางและสูง รวมทั้งมีที่ดินประเภทพาณิชยกรรมด้วย ดังนั้น คาดว่าในอนาคตผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากทำเลเหล่านี้ยังมีศักยภาพในการเติบโตอยู่ไม่น้อย

จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com พบว่า คอนโดมิเนียมติดอันดับหนึ่งประเภทที่อยู่อาศัยที่มีความสนใจซื้อในทำเลเสี่ยงน้ำท่วมและเสี่ยงน้ำทะเลหนุนในรอบ 3 เดือนที่ผ่านมา (ระหว่างเดือนสิงหาคม-ตุลาคม 2564) ตามมาด้วยที่ดิน และบ้านเดี่ยว จากการที่ที่ดินติด 1 ใน 3 ประเภทของอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุด สะท้อนให้เห็นว่า แม้ทำเลเหล่านี้จะเสี่ยงต่อการเผชิญปัญหาน้ำท่วมขัง แต่ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในมุมผู้ประกอบการและผู้บริโภคแล้วมองเห็นศักยภาพในการนำที่ดินไปพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคสามารถเสริมความมั่นใจก่อนเลือกซื้อบ้าน โดยตรวจสอบข้อมูลพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมในกรุงเทพฯ ได้จากเว็บไซต์กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย กระทรวงมหาดไทย หรือสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (องค์การมหาชน) 

Rate this item
(0 votes)

Page Visitor

035069625
Today
Yesterday
This Week
This Month
Last Month
All days
2748
48645
264366
1314341
1731519
35069625
Your IP: 54.92.164.9
2022-01-28 01:31